转自华夏时报

经历了第一季度的几波行情之后，武汉的新房成交在4月份临近冰点。

(资料图)

不过，在房交会以及小长假等因素的刺激下，5月份，武汉新房成交重新破万，恢复至3月的成交水平。有中介人员向记者宽慰道：“目前市场并没有想象的那么惨。”

不过，记者注意到，新房成交的短期繁荣似乎并不能掩盖当下“期房卖成现房”以及二手房量价齐跌的局面。

对此，业内人士向记者指出，武汉的楼市政策虽然已经很是宽松，但是仍然具备调整的空间。

值得注意的是，低迷的市场行情之下，仍然有人执迷于楼市投资。而与此同时，武汉远郊多个楼盘“首付分期”以及“分期贷”等现象也有所抬头。

“市场并没有想象惨”？

虽然今年4月份，武汉的新房成交数量跌破一万套，但是5月份武汉的新房成交还是恢复到了3月份的同等水平，并且价格保持上扬。

据武汉房管局数据，2023年5月，武汉新房成交近1.4万套，环比增长88%。据国家统计局的70城房价指数显示，2023年5月武汉新建商品住宅销售价格指数环比上涨 0.2%，已连续环比上涨5个月。

房产中介夏冰（化名）告诉《华夏时报》记者，“5月份武汉的新房成交量的确还可以，我个人还卖出去了2套，目前市场并没有想象的那么惨。”

武汉新房重回一万套的成交量，与房交会的优惠政策不无关系。

据悉，今年5月1日，武汉开启了第40届春季房交会，推出优惠购房政策，对购买武汉二环线外住房的，给予维修资金补贴，新城区买房的再给予契税补贴。

房交会在武汉一直扮演着楼市“强心针”的角色。

记者注意到，2022年12月8日到2023年1月10日，武汉楼市推行了为期一个多月的房交会，向购房人发放住宅专项维修资金补贴，期间武汉二环外限购的区域调整为不限购。而今年5月份原本为期1个月的武汉房交会也延长了半个月，在6月15日结束。

除了房交会，夏冰表示，5月份假期期间，也有部分人返乡置业促进了交易的活跃。即将到来的端午节说不定也能让6月的销量再冲一冲。

即便如此，武汉的多个新房楼盘已经由期房卖成了现房或者准现房。公开消息显示，跨越多条环线的龙湖揽境、万科华生星耀大道、香港置地金地峯璟、兴华尚都国际、首创天阅一江源等多个楼盘已经是现房销售或者将在年内进行交付。夏冰表示，总体来看武汉楼市现在已经是买方市场。

新房的成交和价格看起来还没那么惨淡，真正惨的是二手房。58安居客分析师陶乐在接受《华夏时报》记者采访时指出，2023年武汉二手房价格普遍出现了10%—20%的降幅，买方的议价空间加大。同时，据中指研究院监测，2023年5月，武汉各辖区二手住宅价格环比均保持着1%以内的持续下跌。

量价齐跌的情况下，武汉的二手房挂牌量还在持续走高。据诸葛找房网统计，截至6月15日，武汉二手房挂牌量已经达到187754套，接近19万套，相比今年4月底增加近1万套。

不过，武汉的新房供应速度已经在持续减缓。据中指研究数据，2023年5月，武汉市住宅新增供应 65.94万平米，环比减少了49%，同比减少34%。从土拍市场的情况来看，武汉新房的供应或将持续减速。据武汉土地交易中心公布的数据，截至目前，武汉仅成交6宗涉宅地块，成交额约33.53亿元。陶乐预计，2023下半年土地市场交易规模或仍将处于低位，房企拿地态度也将延续保守，未来土拍市场的回温有赖于房地产销售端恢复改善程度。

有业内人士向记者表示，随着土地供应的减少，未来武汉新房将越来越少，将效仿北京、上海等一线城市，逐渐进入“二手房”时代。估计以后二手房占比90%，新房占比10%。

对此，陶乐指出，相比往年，今年二手房成交占比提升了不少，前四个月占比48%左右，与新房旗鼓相当，部分核心区域已经进入存量房时代。但二手房成交活跃还只是出现在局部区域，具有一定的偶然性和特殊性，短期内的特征不具有长期延续性。武汉全面进入二手房时代还将有较长的周期。

截至目前，武汉的购房政策经过多轮调整已较为宽松，不过陶乐认为，武汉楼市政策仍具备调整空间，其中房贷方面，可进一步降低利率，缩小首套房与二套房利率差；公积金方面，可考虑提高公积金贷款余额倍数等；二手房方面，可适当减免相关税费、降低交易成本；限购限贷方面，建议结合生育政策，对多孩家庭给予多维度支持。

“首付分期”“首付贷”再现

虽然说嘴上说着“市场并没有想象的那么惨”，但是对于未来，夏冰的内心还是充斥着各种不确定性：“三年以后，我不知道自己是不是还在卖房”。

据悉，2019年夏冰开始进入房产中介行业，但是之后因为疫情等方面的原因，一度准备转行，尝试过快递员、滴滴司机等多个岗位。“除了进厂打螺丝钉，很多岗位我都去面试过。挣扎了三个月，感觉自己还是对卖房子比较熟悉，不管别人指哪块区域，我都能侃侃而谈，所以又回到了老本行。”夏冰向记者回忆道。

“煮熟的鸭子给飞了”的情况，在中介行业屡见不鲜。

夏冰告诉记者，今年我卖出去的两套房被客户退掉了。客户跑单和其他中介签了合同。现在行业“内卷”特别严重，中介行业内部勾心斗角的，客户就那么多，一个意向客户甚至可能有十几个中介同时在跟。

作为卖房者的夏冰，也是潜在的购房者。夏冰向记者透露，今年他打算在小军山买一套房。

“那里房价不贵，只需要5000—8000元/平米。我手里没有钱，而房子对于我来说就是用来住的，我买的房子很有可能以后卖不出去，就只当是交了房租了。另外，未来我生不生小孩还不确定，就算生也打算躺平式散养，并不强求很好的学校”。

即便有中介已经对行业缺乏信心，也仍然有人在反其道而行之，展现出一派“雄心勃勃”。记者了解到，大刚地产观等多个网络博主仍然在网络鼓吹武汉长江新区等区域的投资价值，向网友推销其“买房赚钱”之道。

值得关注的是，这些博主通过网络直播宣称，在武汉的多个区，团购价可实现“首付2万，上车长江新区核心区域优质楼盘”。

的确，“分期首付”和“首付贷”的现象在武汉多个区域均有抬头。

记者发现武汉远郊多个楼盘，确实可以对首付进行分期，有的甚至直接突破了首套20%的限制，直接将首付金额降至仅数万元。

其中，新房销售人员张丽（化名）告诉记者，武汉东西湖区域的东原印未来、新城桃李郡等多个楼盘均有首付分期优惠政策。其中部分楼盘可在购房时先付5万元的首付金额并进行网签，在三个月内补齐房款的10%，并在2023年年中交房的时候付清首付尾款。而同区域的新城桃李郡不仅可以首付分期，还能进行“首付贷”，最长可以贷2年，贷款年限1年内不产生利息，1年后的利率为6%。

更有甚者，蔡甸区的南德缦和世纪的一名销售人员告诉记者，目前蔡甸区的楼盘基本上还是要求20%的首付的，但是该楼盘最低首付不需要支付20%，仅需要支付3万元，就可入手，余下的房款可全部进行按揭贷款。

对此，夏冰表示，现在武汉蔡甸、黄陂、东西湖区域等远郊有很多楼盘都可以进行首付分期，价格多为6000—9000元/平米。不过，其实我觉得根本没必要进行首付分期。目前首套首付比例仅为20%，在远城区只要十几万元就足够了。现在除了东湖高新片区（光谷），别人如果有钱的话都想往三环内选购。房子的金融属性已经变弱，而三环外的金融属性比三环内更差。购房者还是别总想着占便宜，买房的大多还是没有卖房的精明。

对于首付分期，陶乐向记者表示，首付分期短期可能缓解了资金周转压力，却并没有降低购房成本。如果自身收入走低和经济实力薄弱，越低的首付分期，则意味着到期后会有更沉重的经济压力和支出，过重的经济负担容易引起购房者断供。首付分期需谨慎，部分违背风控原则的信贷产品或服务，容易带来违约风险，进而导致很多新情况和新问题，如夸大购房者的还贷能力、造成后续购房合同出现纠纷等。

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